משכנתא – כל השלבים בדרך לדירה!

חלום רכישת הדירה הינו חלום שיש לרבים. במציאות בה מחירי הנדל"ן הולכים ומאמירים – רבים מעלים ספקות באשר לאפשרות לרכישת דירה וישנם אף כאלה שמוותרים.

לעומתם, רבים בוחרים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות ולשלם אותן שנים ארוכות בריביות משתנות. המשכנתא הינה הכלי הפיננסי העיקרי המאפשר לרבים לרכוש דירה בישראל.

משכנתאות הינן אמצעי מוכר המאפשר לרבים להגשים את מטרת רכישת בית בתקופת זמן מסוימת באמצעות קבלת סכום כסף והחזרתו בתשלומים למשך שנים רבות. הלוואה אינה ניתנת חינם. על לווה המשכנתא חלים תשלומי ריבית ולעיתים גם תשלומי קרן הנלווים להלוואה, המתווספים לסכום ההלוואה המקורי אותו ביקש הלווה במטרה לרכישת דירה.

המשכנתא היא בעצם הלוואה כנגדה מוצב ערבון כגון דירה או כל נכס נדל"ן אחר. ישנן שתי סוגי הלוואות עיקריות הניתנות כמשכנתא: הלוואה לדיור והלוואה לכל מטרה אחרת.

הלוואה לדיור ניתנת תמורת שעבוד הנכס הנדל"ני. נכס זה יכול להיות בית עסק, חנות או כל נדל"ן אחר אולם ברוב המקרים מדובר בלקיחת משכנתא לרכישת דירה.

משכנתא לכל מטרה הינה הלוואה לבעלי דירה הזקוקים להלוואה של סכום גדול. משכנתא לכל מטרה ניתנת למעשה בתנאים דומים לתנאי ההלוואה למען דירה אולם הכסף משמש למטרה אחרת. בעלי דירה שאינה ממושכנת או לחילופין, ממושכנת בסכום קטן יחסית, יכולים לקבל הלוואה תמורת משכון הדירה תוך שהכסף משמש לרכישת דירה נוספת או לכל מטרה אחרת.

שלבי קבלת המשכנתא

על מנת לקבל משכנתא לרכישת דירה, בשלב הראשון יש לאתר את הדירה אותה מעוניינים לרכוש ומבררים פרטים רלוונטיים אודותיה. בשלב זה ניתן לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

אישור זה אינו אישור בפועל אלא בדיקה רשמית של הסכמת הבנק לקבלת משכנתא. בדיקה זו מאפשרת לחתום על חוזה הדירה ולהתחייב לתשלומים הכרוכים בו.

במידה וישנה כוונה לקנות דירה במימון יחסית גבוה מהבנק רצוי להזמין שמאי נכסים על מנת להעריך את שווי הדירה לפני חתימה על החוזה. ישנה חשיבות מרבית לאופן בקשת האישור העקרוני מהבנק וכן להימנעות מטעויות נפוצות העלולות להיות בעלות השלכות בעייתיות.

כמו כן, אם בנק אחד לא נתן את אישורו למשכנתא אין הדבר אומר כי גם הבנקים האחרים יסרבו. לבנקים השונים גישות אישיות למשכנתא ולכן רצוי לבדוק כמה אופציות.

לאחר בקשת האישור העקרוני רצוי לנהל משא ומתן עם הבנק בו אתם מעוניינים לקחת משכנתא. חשוב לבצע סקר בנקים שיאפשר לשאת ולתת בצורה מבוקרת וחכמה יותר. בדיקה בין הבנקים השונים תגלה כי לכל בנק מסלולי הלוואה ייחודיים משלו וכן ריביות ייחודיות לכל מסלול.

מאחר ומדובר בהלוואות של מאות אלפי שקלים, כל שיקול או סטייה קטנה באחוזים משפיעה לאין שיעור על סך ההלוואה הכללי. מסיבה זו חשוב להיות ערניים ביותר אולם לא רק. רצוי להבדיל בין המסלולים השונים ולהכיר את סוגי העמלות.

ביטחונות לבנק

כל בנק בו תבחרו לקחת משכנתא ידרוש מכם ביטחונות. ביטחונות אלו משמשים את הבנק למקרה שלא תוכלו להחזיר את הכסף, גם אם מקרה זה יתרחש בעוד שנים רבות.

הביטחונות יאפשרו לבנק לתבוע את הדירה בחזרה. חשוב לזכור כי הבנק אינו מעוניין לקחת את הדירה ואף יעשה כל שביכולתו על מנת שלא לקחת אותה. הדירה אינה משנה דבר בעבור הבנק, אלא כספי הלווים הם בעלי המשמעות.

קבלת הכסף

הבנק יבדוק את התיק האישי של מבקש ההלוואה לבדיקה מקצועית הכוללת את תנאי ההלוואה, סקירה של הביטחונות ופרטים נוספים. במידה והבדיקה תעלה יפה – הכסף יעבור למוכר הדירה (ולא יגיע לידי הלווים).