מסלולי משכנתא – מה המסלול המתאים לך?

בשל התפתחות תחום ההלוואות ניתן כיום ליהנות ממגוון סוגי הלוואות המותאמים לצרכי הלווה. על מנת לקחת את ההלוואה המשתלמת ביותר חשוב לשקול את ההבדלים בין ההלוואות השונות וכן להכיר את הנושא יותר לעומק.

הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד

במסלול זה הריבית היא קבועה ואינה משתנה לכל אורך תקופת ההחזר. קרן המשכנתא לעומתה צמודה למדד המחירים לצרכן ותשתנה לפיו. הקרן היא סכום ההלוואה המקורי, החוב לבנק.

במסלולים כאלה יש בטחון באשר לגובה הריבית אולם היות הסכום משתנה וצמוד מדד. בשל היות סכום ההלוואה המקורי צמוד מדד הוא כלול לצמוח ולעלות עם השנים כך שסכום ההלוואה המקורי יוכפל ואף ישולש.

בריבית קבועה וצמודת מדד לרוב יש קנס יציאה במידה והלווה מעוניין במחזור המשכנתא או בסילוקה באופן טוטאלי. ברקוב המקרים קנס היציאה הוא גבוה. רמת הסיכון בהלוואות אלו הינה נמוכה.

מסלול הלוואה בריבית משתנה וצמודת מדד

הלוואה בתנאים דומים. להבדיל מהלוואה בה הריבית היא קבועה וצמודת מדד בהלוואה זו ישנן נקודות יציאה שונות ואף נקודות שינוי הריבית.

בנקודות אלו יכול הלווה ליהנות מפירעון מוקדם של ההלוואה בלא תשלומי עתק או קנסות מיוחדים. גם במידה ומדובר בעדכון הריבית, זו תתעדכן באופן מאוזן יחסית בהתאם לריבית במשק. הריבית המשתנה מורידה מיציבות ההחזרים אולם אחוזי השינוי בדרך כלל אינם גבוהים.

ההצמדה למדד אף מורידה יותר מיציבות ההחזר בשל השינויים התכופים המתאפשרים בהצמדה למדד. יתרון שכן ניתן למנות לטובת מסלול זה הינו נקודת היציאה, בה אפשר לעדכן את הריבית או לפרוע את ההלוואה מוקדם מהצפוי.

הלוואה במסלול פריים

מסלול הפריים, בשונה מהמסלולים שהוזכרו עד כה אינו צמוד למדד. ההחזר החודשי נקבע על פי ריבית הפריים וזו, כידוע, נקבעת על ידי בנק ישראל.

הריבית במסלול פריים משתנה פעם אחת מדי חודש. ניתן לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה. יתרון משמעותי ללווים. על אף היציבות היחסית של הפרמטרים השונים בהלוואה, עדיין מדובר במשכנתא ברמת סיכון גבוהה.

במידה והפריים מזנק או עולה באופן מתמשך, הלווים אינם יכולים לעשות דבר אלא לשלם סכומים גבוהים בעשרות אחוזים מהסכומים שתוכננו בחתימה על מועד קבלת ההלוואה. מאידך, הפריים נקבע על פי המצב במשק ותואם את המצב הכללי.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה

מסלול זה הינו המסלול הסולידי והבטוח ביותר מבחינת השינויים שעשויים לחול בו. ההחזר הראשוני שנקבע הוא ההחזר שיהיה לאורך כל תקופת ההלוואה.

הקרן והריבית אינם משתנים כלל במהלך תקופת ההחזר. כמובן, יש גם חסרונות. מאחר ומדובר במסלול היציב ביותר מבין המסלולים השונים, זהו מסלול יקר ביותר. לא די בזאת אלא שעמלות היציאה גבוהות מאוד.

רמת הסיכון הכללית במסלול בינונית מאחר וכביכול אין בו הפתעות כלל. מאידך מדובר במסלול יקר ביותר ועל פיגורים או על בקשת יציאה ייתכן ונשלם מחיר יקר מאוד.

מסלול מט"ח

מסלול מט"ח כולל מסלולים המתנהלים במטבעות דולר, אירו או ין יפני. רוב המסלולים דומים באופיים כאשר ישנם הבדלים בריבית בהתאם לריביות בארצות המוצא. קרן ההלוואה, כמו גם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.

הריבית משתנה אחת לכמה חודשים. יכול לחול שינוי אחת לשלושה חודשים, חצי שנה או שנה. היתרון של המסלול הוא ביכולת לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון מבלי לשלם קנס.

חסרון אפשרי הוא סחר חליפין גבוה בעת פירעון ההלוואה.רמת הסיכון במסלול זה היא מאוד גבוהה ומסוכנת ואף יכולה להקשות על הלווה להחזיר את ההלוואה עד כדי אי יכולת להחזירה כליל.